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| GUÍA PARA LA COMPRA DE UNA VIVIENDA Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, API, debidamente colegiados, son profesionales autorizados para intermediar en las operaciones de bienes inmuebles puesto que su intervención está tutelada por los Colegios Profesionales.El proceso de la compra de una vivienda en España podríamos concretarlo en las siguientes etapas, cada una de ellas bien esencial: - La opción de la vivienda con objeto de escoger el más interesante - La información de la situación jurídica, Registral, fiscal y urbanística - El contrato y la escritura - Diligencia de la escritura, los impuestos y el Registro - Regularización catastral - La Financiación Para tener la seguridad de una correcta orientación en cada una de estas etapas, resulta recomendable la intervención de un Agente de la Propiedad Inmobiliaria, un *API, que tanto por sus conocimientos como por su profesionalidad garantiza una transacción seria y sin sorpresas. LA OPCIÓN DE LA VIVIENDA El API, lo asesorará desde el inicio, a partir del momento de su decisión de comprar una vivienda. En este colectivo encontrará la mejor oferta, puesto que en él radica el más amplio conocimiento del mercado.SITUACIÓN JURÍDICA, REGISTRAL Y FISCAL Es una norma profesional recogida en el Código de Deontología del Colegio que toda la oferta de un *API garantice que el vendedor está en situación jurídica de transmitir la finca y que el comprador podrá poseerla y disfrutarla sin ningún impedimento.También debe poseer la certeza que la finca no está grabada por ninguna carga Registral o que en caso de estar grabada se informará y si es procede, se procederá a la liquidación de la carga con una absoluta seguridad. Actualmente, el Notario también está obligado a obtener la información Registral. Asimismo, el API le facilitará una información precisa de las consecuencias fiscales de su adquisición. Y todavía restaría concretar la situación de la vivienda en relación con los impuestos, y, si se da el caso, en la Comunidad de Propietarios y también con el Ayuntamiento respeto a la situación urbanística de la finca. EL CONTRATO Y LA ESCRITURA Es aconsejable que las transmisiones queden plasmadas con la mayor brevedad posible en escrituras públicas autorizadas por NotarioNo obstante, la experiencia nos enseña que normalmente el documento inicial de la transmisión acostumbra a tomar la forma de contrato privado. El contrato privado tiene fuerza de obligar ante los Tribunales de Justicia, pero presenta lo malo de no ser inscrito en el Registro de la Propiedad, circunstancia que aunque remota puede suponer algún percance. DILIGENCIA DE LA ESCRITURA. IMPUESTOS En el plazo de 1 MES desde el día de su firma, la escritura deberá presentarse a la oficina Liquidadora para satisfacer el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.Se podrá disfrutar de una bonificación del 70% de la cuota del impuesto de Transmisiones Patrimoniales siempre que se cumplan los requisitos siguientes: (suprimida la referencia del tipo del 5% para la transmisión de viviendas de segunda mano. Se trata de una bonificación, siempre que se cumplan los requisitos) * Se debe tratar de la transmisión de la totalidad o de parte de una vivienda. * A favor de una empresa a quien sea de aplicación la normativa de adaptación del Plan General Contable del sector inmobiliario *Ü esta normativa resulta de aplicación a todas las empresas, sea cual sea su forma jurídica, individual o sociedad, siempre y cuando se dediquen a la actividad inmobiliaria (*Ü promoción o compraventa de bienes inmuebles por cuenta propia). * La referida empresa que adquiere el bien ha de incorporar forzosamente el inmueble a su activo circulando con el fin de volverlo a vender. El plazo por volver a vender es como máximo de 3 años, y se ha de efectuar a favor de: - Un particular que lo utilice como la suya vivienda habitual. - Otra empresa que cumpla los requisitos expuestos. Si transcurrido este tiempo no cumple transmitiendo el inmueble a algún de los sujetos anteriores se deberá presentar una declaración el porcentaje pendiente hasta llegar al 7%, más intereses de demora. Si se trata de una vivienda nueva también se deberá presentar el documento en la misma Oficina y en el mismo plazo para la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo de 1%. Pero en este caso y previamente se habrá de haber satisfecho el Impuesto del Valor Añadido al tipo del 7%. La tributación por Actos Jurídicos Documentados es la siguiente: - Renuncias a la exención de IVA: 1,5% - Adquisición de viviendas declaradas protegidos: 0,1% - Préstamos hipotecarios por la adquisición de viviendas protegidas: 0,1% - Anotaciones preventivas: 0,5% - Agrupaciones, segregaciones, agregaciones de inmuebles, declaraciones de obra nueva, división horizontal de fincas, adjudicaciones, transmisiones sujetas a IVA, constitución de préstamos hipotecarios, modificación de préstamos hipotecarios y otros actos jurídicos documentados notarialmente: 1% (ha desaparecido la escalera) Se mantiene el tipo del 5%, en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por la adquisición de la vivienda habitual para jóvenes de 32 años o menos. EL REGISTRO Cuando quede despachada la escritura en la Oficina Liquidadora es aconsejable que esta se presente en el Registro de la Propiedad para su inscripción. La inscripción de la escritura significa el reconocimiento de la titularidad de la finca a todos los efectos.En muchas ocasiones la Oficina Liquidadora y el Registro de la Propiedad coinciden en la misma ubicación. REGULARIZACIÓN CATASTRAL Inscrita la escritura en el registro de la Propiedad faltaría realizar la gestión pertinente en el catastro para verificar el cambio de titularidad de la finca a efectos del Impuesto sobre los Bienes Inmuebles al objeto que el recibo de la contribución, (IBI) de la finca se gire a nombre del comprador.OBLIGACIONES DEL VENDEDOR Hace falta tener presente que el vendedor debe entregar la Cédula de Habitabilidad así como la Licencia de Primera Ocupación en el municipio dónde la tenga establecida. Es el documento que proporciona al nuevo propietario la garantía que la vivienda dispone de unas condiciones mínimas de habitabilidad.En los casos de obra nueva hará falta proporcionar al vendedor los boletines de instaladores autorizados. Estos dos documentos son necesarios para la contratación del agua, gas y electricidad. LA FINANCIACIÓN Resulta lo suficiente interesante estudiar en cada caso y en cada momento qué financiación es el más adecuado para la compra. El API, por su relación constante y directa con las entidades financieras está en disposición de facilitarle la información precisa. Puede ver mas información en el apartado de Hipotecas del menú principal. |
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